Kedudukan SEMA No. 3 Tahun 2023 dan Upaya Kreditor Mendapatkan Kepastian Hukum dalam Sengketa Pre-Project Selling Apartemen Mangkrak
Dalam satu dekade terakhir, sektor properti—terutama hunian vertikal—mengalami peningkatan kasus proyek apartemen mangkrak. Pola pemasaran Pre Project Selling (PPS) yang memasarkan unit sebelum bangunan berdiri, menjadi salah satu sumber utama persoalan. Banyak konsumen dan kreditor menghadapi kerugian finansial karena proyek berhenti, pengembang gagal menyelesaikan kewajiban, hingga sengketa yang berlarut-larut di pengadilan.
Fenomena ini bukan hanya persoalan bisnis, tetapi juga menyentuh aspek keadilan sosial. Konsumen berada dalam posisi lemah, sementara pengembang memiliki keunggulan informasi dan modal. Dalam konteks ini, Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No. 3 Tahun 2023 diterbitkan sebagai pedoman bagi hakim dalam menangani sengketa properti dan perkara PKPU/pailit yang melibatkan pengembang.
Namun, apakah SEMA ini benar-benar memberi kepastian hukum bagi kreditor—khususnya konsumen pembeli apartemen?
Kedudukan SEMA No. 3 Tahun 2023 dalam Sengketa Properti dan Kepailitan
SEMA No. 3 Tahun 2023 diterbitkan Mahkamah Agung sebagai pedoman administratif yang bersifat mengikat bagi internal peradilan. Secara hierarki, SEMA bukan peraturan perundang-undangan, melainkan petunjuk teknis yang wajib diikuti hakim agar tercipta keseragaman penerapan hukum.
Kedudukan SEMA:
Mengikat secara internal kepada para hakim di seluruh Indonesia (bersifat top-down guidance).
Tidak menciptakan norma hukum baru, tetapi mengarahkan cara hakim menafsirkan dan menerapkan hukum yang sudah ada.
Tidak dapat membatalkan, mengubah, atau mengesampingkan UU 37/2004 tentang PKPU & Kepailitan.
Pada konteks pengembang apartemen, SEMA ini memuat ketentuan bahwa permohonan PKPU atau pailit terhadap developer tidak memenuhi pembuktian sederhana, sebagaimana diatur Pasal 8 ayat (4) UU PKPU. Artinya, pengembang tidak mudah dipailitkan hanya dengan permohonan kreditor konsumen.
Di satu sisi, SEMA bertujuan mencegah penyalahgunaan permohonan PKPU untuk menekan pengembang. Namun di sisi lain, SEMA ini justru menuai kritik karena berpotensi menghalangi kreditor terutama konsumen dalam memperoleh jalan penyelesaian yang cepat dan pasti.
Dampak SEMA No. 3 Tahun 2023 bagi Kreditor & Konsumen
1. Konsumen Terhalang Mengajukan PKPU/Pailit
Sebelum SEMA, banyak kreditor konsumen mengajukan PKPU agar: memperoleh kepastian pembayaran,
memaksa pengembang merestrukturisasi utang, memastikan ada kurator/ pengurus yang memonitor aset dan kewajiban pengembang.
Dengan SEMA ini, permohonan PKPU tidak lagi dianggap memenuhi syarat “pembuktian sederhana”, sehingga kemungkinan ditolak menjadi sangat tinggi. Kreditor kehilangan salah satu instrumen paling efektif dalam penyelesaian sengketa pengembang bermasalah.
2. Perpanjangan Ketidakpastian Proyek Mangkrak
Jika pengembang tidak dapat masuk ke proses PKPU, maka: restrukturisasi tidak dapat dilakukan, pembangunan semakin tertunda, konsumen semakin kehilangan harapan atas unit yang telah dibayar, dan pada akhirnya berpotensi memperbesar kerugian sosial dan ekonomi masyarakat.
3. Potensi Perlindungan Berlebih pada Pengembang
SEMA ini dapat dianggap melanggengkan ketimpangan struktural antara pengusaha dan konsumen. Pengembang yang tidak patuh tetap dapat menghindar dari proses hukum yang lebih ketat.
Upaya Kreditor Mendapatkan Kepastian Hukum
Meskipun SEMA 3/2023 membatasi penggunaan PKPU, kreditor masih memiliki beberapa jalur hukum strategis untuk menuntut haknya. Inilah poin penting yang perlu diketahui calon klien:
1. Gugatan Perdata Wanprestasi
Kreditor dapat mengajukan gugatan untuk menuntut: pengembalian dana (refund), ganti rugi, pelaksanaan perjanjian, atau pembatalan PPJB. Meski memakan waktu, jalur ini masih merupakan alat hukum yang sah dan efektif.
2. Class Action / Gugatan Kelompok
Ketika konsumen menghadapi proyek mangkrak dalam jumlah besar, gugatan kelompok menjadi opsi efisien karena: menekan biaya litigasi, menunjukkan posisi tawar yang lebih kuat, mempercepat proses karena hakim menangani dalam satu perkara terpadu.
3. Pengaduan ke BPKN, YLKI, atau Kementerian PUPR
Kreditor dapat meminta intervensi atau rekomendasi lembaga negara, terutama bila; pengembang melanggar aturan PPS, tidak memiliki izin, atau melakukan penjualan tanpa dasar legal yang lengkap.
SEMA No. 3 Tahun 2023 hadir sebagai pedoman hakim untuk menyeragamkan penanganan sengketa properti dan PKPU. Namun dalam praktiknya, SEMA ini lebih banyak menimbulkan ketidakpastian bagi kreditor dan konsumen, karena membatasi hak mereka untuk memproses permohonan PKPU terhadap pengembang.
Bagi masyarakat yang menjadi korban proyek mangkrak, proses penyelesaian justru menjadi lebih panjang, biaya meningkat, dan kepastian hukum semakin kabur. Oleh karena itu, kreditor membutuhkan pendampingan hukum yang tepat dan strategis untuk memilih jalur penyelesaian yang paling efektif.
